Будівництво будинку мрії: від ідеї до втілення

Вчимося на чужих помилках

У своїй практиці Олексій Бреус стикався з різними ситуаціями, в яких люди, котрі почали будівництво власного будинку, робили промахи через те, що не враховували базових правил.

«Наприклад, колеги виконали якісний комплексний проєкт будинку. Змінивши наміри на забудову, замовник відмовився від їхніх послуг і замовив тільки конструктивну частину у стороннього фахівця — для економії часу і коштів. Як наслідок, отримав обсяг, що не відповідає основним функціональним експлуатаційним завданням і з вельми спірним конструктивним рішенням. Що призвело до усадки окремих частин будинку на 7 і 14 см. На етапі консалтингу нам довелося залучити фахівців з науково-дослідного інституту. Вони підтвердили наші побоювання і дали висновок про те, що конструкція будинку непридатна для подальшої експлуатації і підлягає демонтажу. Три чверті будівлі довелося демонтувати і звести заново. Причиною цього стало порушення комплексного підходу, а саме:

• відсутність робочої комунікації «архітектор-конструктор»;
• відсутність належних приміток у розділі конструктиву (коефіцієнтів ущільнення ґрунту та ін.);
• відсутність авторського і технічного нагляду;
• низька кваліфікація підрядної організації.

Під час розроблання приватного житлового будинку ми рекомендуємо клієнтам комплексний підхід з такими розділами проєкту: Генеральний план, Архітектурне рішення, Конструктивне рішення, Опалення, Вентиляція, Кондиціонування, Водопостачання, Каналізація. Електричні і слабкострумові мережі, за винятком рідкісних випадків, потрібно розробляти пізніше. Ну і, звісно, технічний нагляд за процесом будівництва.

В іншій ситуації замовник вирішив зекономити на геологічних дослідженнях — тому, з чого починається весь процес проєктування. Як свідчить практика, на цьому краще не економити, оскільки на конкретній ділянці можуть бути розломи ґрунту, воронки, зсуви тощо. Наприклад, глиняна воронка, яка розташовувалася якраз під фундаментом будинку «ощадливого» замовника, призвела до сезонного підтоплення підвалу. Зрештою господареві будинку довелося закрити підвал, оскільки ніяка гідроізоляція не допомагала — у підвалі стояла вода“.

Базові пункти

№ 1. Вибір ділянки. Кожен будинок несе свою ідею. Це може бути будинок у межах міста або передмісті, орієнтований на максимальну доступність до місця роботи і навчання дітей. Або заміський будинок із мальовничими краєвидами, де бізнес-локація йде на другий план, але проявляється зв’язок із природою. Важливо також враховувати ландшафт і потенційну орієнтацію будинку на ділянці. Плюс не забувати про наявність електромереж, газу, води, каналізації тощо.

Найкращий варіант — робити остаточний вибір ділянки в тандемі з архітектором.

№ 2. Геологічні дослідження на обраній ділянці. Дають можливість отримати дані про ґрунти на конкретному майданчику будівництва. Без них неможливо коректно розрахувати конструктив фундаменту.

№ 3. Естетика зовнішнього вигляду + функціональність внутрішнього простору. Архітектура — це остов, на базі якого формується весь проєкт. Якщо будинок запроєктований не орієнтованим на комфорт мешканців та естетично незбалансованим, буде неважливо, скільки вкладено коштів у реалізацію і наскільки грамотно опрацьовано технічні рішення.

№ 4. Конструктивні розрахунки. Спільно з архітектурно-будівельним рішенням конструктивне рішення є чітким керівництвом для виконання будівельно-монтажних робіт. Дають вичерпну інформацію про основні технічні рішення і необхідні об’єми будматеріалів: бетон, арматуру, метал, пиломатеріали тощо.

№ 5. Правильна інженерія. Для того, щоб всі системи в будинку працювали якісно і збалансовано, проєктування і монтаж всіх інженерних комунікацій мають відбуватися взаємопов’язано.

№ 6. Вивірена економія на дизайні і внутрішньому оздобленні. Дає можливість зробити правильний вибір між важливим і потрібним.

Часто замовник, розподіляючи бюджет, робить акцент на елементах дизайну інтер’єру, заощаджуючи на конструктивних та інженерних рішеннях. Люди, котрі будують другий, третій будинок, розуміють, що це помилковий підхід.

Конструктивний діалог з архітектором

Знайти спільну мову з фахівцем — це реально важливо. Олексій Бреус дає пораду: «Діалог з архітектором найкраще починати на етапі вибору ділянки. Складаючи завдання на проєктування, важливо мати сформоване уявлення про стилістику будинку і склад приміщень. Тому сімейним парам варто обговорити всі нюанси заздалегідь, «на березі», щоб не виникало спірних питань під час зустрічі з архітектором.

Крім того, замовник повинен мати план ділянки і повне уявлення про те, які інженерні комунікації вже підведені до обраної ділянки.

Важливий нюанс: у процесі купівлі ділянки необхідно зробити геологічні дослідження (бодай одну свердловину), щоб уникнути неприємних сюрпризів, про які я казав вище”.

Документи на комплексний проєкт

«Комплектація документів для будівництва житлового будинку відбувається в два етапи, — розповідає Олексій. — У складі ескізного проєкту видається схема генерального плану — посадка будинку на ділянку, відповідно до містобудівних, пожежних і технологічних вимог. А ще — архітектурне рішення, завдання якого відобразити наміри клієнта щодо об’єкта будівництва.

На цьому етапі ескізний проєкт затверджується замовником і подається до відділу районної архітектури для отримання будівельного паспорта. Протягом двох тижнів видається будівельний паспорт.

З цього моменту можна заповнити повідомлення про початок будівельних робіт, вказавши номер будівельного паспорта, і подати його на реєстрацію в архітектурно-будівельну інспекцію. Під час реєстрації присвоєні номер і серія документа будуть внесені до Реєстру дозвільних документів, в якому фіксують всі нові об’єкти будівництва України.

Паралельно з цим робиться робочий проєкт. Він відрізняється від ескізного тим, що в ньому міститься велика низка опрацьованих вузлів, що передбачають правильне утеплення, гідроізоляцію, пароізоляцію, стикування конструкцій, розрахованих у розділі будівельних конструкцій (БК), перелінкування між інженерними розділами тощо. Такий документ (технічний альбом архітектурно-будівельного рішення), якщо говорити про приватний будинок, може бути обсягом 80−100 аркушів.

Приблизно такого ж обсягу буде і документація, що стосується конструктивної частини. У ній представлені розрахунки залізобетонних, металевих і дерев’яних конструкцій. Це робота конструкторів. Паралельно розробляються опалення, вентиляція, водопостачання і каналізація”.

Вибір підрядників і матеріалів

Говорячи про непростий момент вибору підрядників і матеріалів, Олексій Бреус підкреслив таке: «Для мене важливий баланс між якістю робіт і матеріалів, які надає підрядник, і якістю партнерських стосунків. Я маю на увазі ставлення компанії-підрядника до проєкту. Всі помиляються, хтось частіше, хтось рідше — всі ми люди. Але підхід до усунення помилок дуже відрізняється. Одні компанії оперативно і чесно вирішують ці питання, а інші просто ухиляються від відповідальності. З останніми не варто більше працювати, оскільки ми виступаємо від імені замовника і відстоюємо його інтереси.

Однією з компаній, з якою у нас склалися справжні партнерські стосунки, є компанія Vitoris. Вона спеціалізується на реалізації ексклюзивних рішень зі скління в приватних домоволодіннях вікон, дверей, фасадів, веранд, басейнів, оранжерей і систем сонцезахисту від провідних європейських виробників. Із «Vitoris» ми зробили понад десять будівельних об’єктів, і дуже задоволені такою якісною співпрацею, яку плануємо продовжити.

Якщо говорити конкретно про скління, то ми працювали практично з усіма профілями, представленими на ринку України, і для нас у цьому питанні головне — поєднання якості та прийнятної для замовника ціни. І, якщо говорити про компанію Vitoris, яка пропонує алюмінієві вікна Reynaers з енергоощадним склопакетом від Guardian Glass, то це якраз той випадок, коли знайдено гідний баланс ціни, якості та довговічності.

Під час вибору склоконструкції варто звертати увагу на склопакет. Використання енергоощадного скла — це реально те, що потрібно для сучасного будинку. І працівники компанії Vitoris надають відповідні розрахунки з енергозбереження для кожного проєкту. При розгляді цих розрахунків стає ясно, що установка вікон з енергоощадним склопакетом мінімізує енерговитрати в холодну пору року і захищає від спеки влітку“.

Панорамне скління

Чи існує універсальне рішення для будинку в сенсі скління, на якому б ландшафті він не розташовувався? На це запитання Олексій відповів так: «Панорамне скління виглядає класно практично завжди. Воно чудово виглядає навіть на мегакомпактних ділянках, що вже казати про будинки, розташовані на березі моря. Але однозначного рішення все-таки немає. Якщо говорити про будинки, які побудовані, скажімо, в лісі, серед високих сосен, то в цьому випадку краще розкривати простір на два поверхи, і робити суцільне скління на всю висоту.

Класикою є горизонтальне лінійне скління. Сучасні технології дають можливість реалізовувати суцільне скління завдовжки до 10−12 метрів. Виходить розкішна панорама.

У будь-якому разі панорамне скління виглядає дуже класно”.